[부동산뉴스] 공시가격 하락, 보증보험(전세보증금반환보증) 기준 변경이 오피스텔 등 원투룸 임대차 전세 시장을 바꾸고 있다.

부동산 공시가격 알리미

지난 3월23일 공개된 2023년 공시가격이 공개되어 열람 시작되었다.  공시가격이 대체로 지난해 대비 감소하여 세금, 건강보험 등의 혜택이 기대되지만, 해당 원투룸을 임대하는 임대인의 입장에서는 전세보증보험이 영향이 생겨 기존보다 보증금을 낮추게 될 환경이 조성되고 있다. 더우기, 임차인이 가입하는 전세보증보험의 경우 5월1일부터 주택가격의 90%까지만 담보인정비율이 가능하게 되어 그런 현상은 더 심화될 것으로 보인다. 이번 글에서는 최근 중개를 진행한 사례를 통해 오피스텔 등의 원투룸의 향후 전세 시장을 전망해 보자.

 

공시가격 열람 개시 및 보증보험(전세보증금반환보증) 기준 변경

국토교통부는 2023년 공동주택가격 열람을 2일전 23일 시작하였다.  국토부는 뉴스자료를 통해 이번 공시가격안은 22년 대비 전국 평균 18.61% 하락하였다고 밝혔다. 이로 인해 23년도 보유세 부담을 20년 수준보다 완화될 것으로 전망했고, 건강보험료, 등기시 부담하는 국민주택채권매입액 등이 감소할 것으로 예상했다. 또한, 복지혜택 대상자가 확대 될 것이라고 밝혔다. 이번 안은 4월11일까지 의견 제출받아 반영 여부를 검토하고 4월28일(금) 결정·고시될 예정이다. 반면, 공시가격 저하로 인해 임대차 보증금에 대한 보증보험 금액 축소가 예상된다. 이는 지난 2월27일 주택도시보증공사(이하 HUG)는 정부에서 발표한「전세사기 예방 및 피해 지원방안을 이행의 하나로 5월부터 적용되는 개선된 보증제도에 따르면, 선순위대출이 없다고 했을 때, 전세보증금은 주택가격의 100%이내까지 보증보험을 들어줬으나, 이를 90%로 축소되고, 주택가격 산정시 공시가격이 감정평가보다 먼저 적용하게 되었기 때문이다.

 

원투룸 임대차 전세 시장이 바뀌고 있다.

작년 하반기부터 언론을 장식한 깡통전세(전세사기)로 인해, 전세 들어오는 임차인의 거의 대부분은 보증보험을 든다.  보증을 해 주는 기관별로 부르는 이름의 차이가 있으나, 주로 많이 이용하는 HUG의 경우 해당 상품 이름을 "전세보증금반환보증"이라고 한다. 이 반환보증은 임대차 만기에 임대인이 보증금을 못 돌려줬을 때 HUG가 대신 보증금을 돌려주는 제도이다. 이와 더불어 이런 기관은 은행 대출에 대해서도 보증을 제공하는데 이를 "대출보증"이라고 한다. 그럼 2가지 역할을 하나의 기관이 한번에 할 수 있겠다. 즉, 대출보증을 하면서 반환보증을 하는 것인데 이걸 우리는 흔히 "안심대출"이라고 한다. 대출도 받고, 나중에 문제 생기면 보증금도 돌려준다니 얼마나 좋은 제도인가? 그런데, HUG는 지난 1월16일 보도자료를 통해 '깡통전세에 대한 전세계약 유인 축소 및 전세시장 안정화 목적'으로 부채비율이 90%를 초과할 때, 안심대출의 대출보증 한도를 전세보증금의 60%로 조정했다고 밝혔다. 종전은 80%였다. 부채비율은 선순위채권과 전세보증금의 합계를 주택가격으로 나눈 것인데, 일반적인 소형 원투룸이 전세를 할 경우 선순위채권(선순위근저당)이 없으므로 간략히 숫자로 예시를 들면 다음과 같다. 주택가격이 2억일 경우, 전세보증금이 1억8천만원이라면 종전에는 1억4400만원까지 대출이 되었으나, 이제는 1억800만원까지만 대출이 되어 나머지는 본인 돈이 있어야 전세를 들어갈 수 있게 되었다. 
여기서 HUG가 전세보증금반환보증에서 사용하는 "주택가격"을 살펴보자. 오피스텔을 기준으로 현재는 주택가격을 감정평가, KB시세 또는 부동산테크 시세, 공시가격의 140%, 1년 이내 해당 세대 등기상 매매가격 등의 순서로 주택가격을 산정한다. 연립이나 다세대주택이라면 감정평가, 공시가격의 140%, 1년 이내 해당 세대 등기상 매매가격 등의 순서로 주택가격으로 산정한다. 이 제도가 5월1일부터 신규보증인 경우, 감정평가는 KB시세 또는 부동산테크 및 공시가격 등이 없어야 적용가능하게 되었고, 적용되는 금액도 90%이내로 되어야 보증서를 발급하게 바뀐다. 어떤 연립주택의 공시가격이 1억이라면 기존에는 1억4천만원 이하의 전세보증금에 대하여 반환보증을 들어줬으나, 이제는 1억2600만원까지의 전세보증금만 보증해 주겠다는 것이다. 그러니, 반환보증이 안되면 전세 수요가 떨어지고 값이 낮아질 가능성이 높아졌다. 
이뿐이 아니다. 주택임대사업자가 의무 가입하는 보증보험도 변화가 예상된다. 지난 3월21일 국토부가 입법예고한 민간임대주택에 관한 특별법의 하위법령 개정안을 보면, 주택임대사업자가 임대보증금 반환보증 가입할 때 사용하는 주택가격 산정시 공시가격을 먼저 사용하겠다는 내용이다. 이 같은 상황에 이번 23년 공시가격이 전년 대비 낮춰지게 되어 보증금 가입을 위해서라도 전세금을 내려야 하는 상황이 된 셈이다.

 

실제 사례와 향후 전세 시장 방향 전망

며칠 전 손님이 왔는데 현재 도시형생활주택에 살고 있고 방을 좀 넓혀갈 목적이었다.  지금 살고 있는 곳은 보증금 1억4천만원이고, 5월말이 만기인데, 얼마 전 소유자가 퇴실을 좀 서둘러 달라고 하여 왔던 손님이었다. 보통 임차인은 전세대출을 안심으로 받는데, 5월부터는 주택가격(공시가격*140%)의 90%이내의 전세보증금만 안심대출 해준다고 하여 1억4천만원의 세입자를 서둘러 구할 목적이었다. 그때 공시가격이 1억300만원 정도라 140%를 적용하면 1억4천만원이 넘어서니 어느 정도 타당한 판단이었다. 문제가 23일 터진거다. 공시가격이 8천만원대로 내렸는데, 임대인이 90%를 적용하지 않더라도 2천만원 정도를 본인 돈으로 내줄 형편이 안된다면서 금년 말까지 더 살아달라고 한다는 것이다. 그 사이 차액 2천만원을 모아 보겠다고 하면서.. 그 손님이야 지금이라도 넓은 곳으로 가고 싶겠지만, 현실적으로 임차권등기하고 경매붙여 받는 어려움이 있으므로 올 연말까지 살기로 판단했다고 한다. 이번 제도 변화로 인해 특히 새로 구하는 임차인 입장에서 깡통전세의 가능성이 줄어든 것은 사실이다. 반면에 기존 전세임차인 중에서 보증금을 회수하는데 어려움을 겪는 사람들은 더 많아질 것으로 보인다. 이에 대한 의견이 있었는지, 국토부는 3월23일 '수도권 빌라의 80%가 전세보증 가입이 불가하다는 보도는 과장되었다'에 대한 설명자료를 발표하였다. 80%라는 수치를 일반 개인이 계산하기는 어려워 맞다 틀리다 할 수는 없지만, 전세시장의 하락 요소로 작용할 가능성은 분명하다. 특히, 원투룸 형태의 임대소득을 목적으로하는 오피스텔, 다세대 등은 갭(매매가와 전세보증금의 차이)을 적게하여 투자한 사람들도 많은 상황이라, 전세가가 낮아질때 보증금을 돌려줄 여력이 많지 않을 것이다. 고금리에 따른 유동성이 줄어드는 환경에는 이런 곳의 소유자들이 먼저 문제가 될 가능성이 높다. 그간 유동성 풍부한 시기의 비정상화가 정상화 되는 과정이라 환영할만 하지만, 정상화되는 과정에 지불능력이 없는 소유자로 인한 문제 역시 잘 관리되길 바라는 바이다.