티스토리 뷰
대부분의 주택임대사업자는 세금(소득세)보다 건강보험료를 더 무서워한다. 이는 월세를 받는 대부분은 퇴직금 등으로 생긴 목돈을 부동산에 안전하게 묻어둘 목적과 약간의 생활비를 얻기 위한 중장년층이, 자식의 피부양자로 있다가 자칫 작은 임대 소득으로 자격 상실될 수 있기 때문이다. 지역 가입 보험료의 산정 기준상, 재산 요건에 따른 보험료는 아주 크다. 오늘(3월16일)자 건강보험공단의 연구용역 관련 기사를 보니, 피부양자 인정 기준을 개선하겠다는 내용이 있었다. 오늘 뉴스는 현재 미등록 사업자는 현재 연간 사업소득이 500만원 초과할 경우 피부양자 자격이 상실되는데 이를 폐지하겠다는 내용이다. 이는 주택임대사업자의 고려사항과는 조금 거리가 있으나, 분명한 것은 말이 '개선'이지, 앞으로는 피부양자 자격이 점점 더 까다로워진다는 의미이다. 이번 글을 통해, 건강보험 피부양자 자격 요건을 정확히 이해하고 주택임대사업에서 월세 만원 올리는 것 못지 않게 자격 상실 여부를 고려하도록 하자.
피부양자 자격 인정기준
직장가입자에게 주로 생계를 의존하는 사람은 해당 가입자의 피부양자로 등록되어 별도의 건강보험을 납부하지 않아도 된다. 복지 측면에서는 당연한 제도이나, 그 범위를 무한정 허용할 수는 없는 노릇이다. 우선 피부양자가 될 수 있는 대상을 보면, 배우자, 부모(배우자부모 포함), 자녀이고 형제자매의 경우 만30세 미만 또는 만 65세 이상이거나 장애인/국가유공상이자/보훈보상상이자가 되겠다. 이 대상자 중, 먼저 검토하는 것이 "소득요건"이다. 먼저, 국민건강보험법 시행령 제41조1항 각 호에 따른 소득(종합소득에 들어가는 이자소득/배당소득/사업소득/근로소득/연금소득/기타소득) 합계액이 연간 2000만원 이하이어야 한다. 이때, 사업소득의 경우, '사업자등록된 경우'는 사업소득이 없어야 하고, '사업자등록이 안된 경우'는 사업소득의 연간 합계액이 500만원 이하이어야 한다. 아울러,장애인/국가유공상이자/보훈보상상이자의 경우 사업자등록 관계없이 연간 500만원 이하이면 된다. 다음 검토하는 것은 "재산요건"이다. 형제자매인 경우 재산세 과세표준 합계가 1.8억 초과하면 자격 상실이고, 나머지는 9억원 초과할 경우 자격 상실이다. 이 금액을 통화했다 하더라도 배우자 등의 경우 재산세 과세표준 합계액이 5.4억을 초과할 경우, 연간 합산 소득이 1000만원을 초과하면 역시 자격 상실이 된다.
피부양자 자격 상실을 많이 따지는 경우는 부모이거나 배우자일 것이다. 즉, 본인의 재산(정확히는 재산세 과세대장의 과세표준 합계액)이 9억원을 초과하면 무조건 상실되고, 5.4억 초과 9억원 이하이면 종합소득세의 소득금액이 1000만원 초과되면 상실된다. 그리고, 사업자등록이 되어 있고 사업소득이 발생하면 상실이고, 사업자등록이 안되어 있고 500만원 초과한 사업소득이 발생하면 역시 피부양자 자격 상실이다. 장애인 등일 경우는 사업자등록 여부와 관계없이 500만원 초과하면 상실이다.
주택임대사업자가 고려해야 할 사항
먼저 용어 정리부터 하자. 이 글에서 말하는 "주택임대사업자"는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대사업자이다. 쉽게 말해 구청에 등록해 임대차 계약할 때, 표준임대차계약서를 작성하는 사업자이다. 이 사업자들은 세무서에도 사업자등록이 되어 있다. 다음 "주택임대소득"은 주택을 임대하여 발생한 소득인데, 소득세법에서는 주택임대소득에 대해 특례(제64조의2)를 두고 있다. 마지막으로 "등록임대주택"은 소득세법 특례에 따른 시행령(제122조의2)에서 정의된 것으로 '주택임대사업자'가 등록한 임대주택으로 임대료 준수 규정(5%초과 증액 못함)을 준수하는 주택을 말한다. 소득세법상 특례는 분리과세를 의미하는 것으로 원칙상 사업소득의 하나인 주택임대소득도 다른 소득(예, 이자소득 등)과 합산하여 종합소득으로 세금을 계산하여야 하나, 요건이 맞으면 합산하지 않고 별도로 분리하여 신고할 수 있다.
요건을 살펴보자. 주택임대로 발생한 총수입금액에서 50%를 인정받은 필요경비를 뺀 것이 주택임대소득이다. 이때 이 주택임대소득을 제외한 나머지 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 추가로 200만원을 차감한 값이 분리과세 된 주택임대소득이다. 이 금액에서 세율 14%를 적용하여 세금을 계산하게 된다. 예를 들면, 주택임대로 월 100만원 월세를 받아, 1200만원을 벌었고 다른 종합소득금액이 2천만원이 안될 경우, 1200만원에서 필요경비(1200만원*50%) 600만원을 뺀 다음, 추가로 200만원을 뺀 400만원이 분리과세되는 주택임대소득이고 여기에 세율을 곱해 세금이 결정된다. 시행령은 여기서 '등록임대주택'에 대한 특례를 추가로 두는데, 필요경비를 60%로 추가로 차감할 수 있는 금액을 400만원으로 하였다. 그러므로, 1년 동안 받은 월세 합이 1000만원이라면 필요경비 600만원 제외하고, 추가로 400만원 공제하여 소득이 0원이 될 수 있게 하였다.
자 여기서 주택을 세놓은 사람들이 사용할 경우의 수가 나온다. 먼저, 당신이 '주택임대사업자'이고 건강보험 재산요건을 피할 수 있다면, 월세는 1년 동안 1000만원 밑으로 받아야 피부양자 자격이 유지된다. 그냥 주택임대를 하여 월세 받는다면, 1년 월세가 400만원을 초과하지 말아야 자격이 유지된다. 물론, 임대수입금액에 들어가는 금액에 간주임대료라는 것이 있다. 부부합산 3주택 이상이고, 보증금합산액이 3억 초과하는 경우인데, 이때 소형주택(전용면적이 40㎡이하이고 2억이하)은 부부합산 주택수 계산할 때 포함되지 않는다. 또한 소유한 1주택을 임차하는 경우 고가주택이 아니면 비과세 될 수 있으니 참고할 필요가 있겠다.