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부동산 임대를 하는 분들 중에는 사업자의 종류에 대해 많이 헷갈려 하는 경우가 있다. 간략히 정리하면 일반사업자, 간이사업자, 면세사업자는 국세청에 등록하는 사업자등록증 상에 등록되는 과세 종류에 따른 분류이고, 주택임대사업자는 각 시,군,구청에 등록하는 것으로 [민감임대주택에 관한 특별법]에 근거한 주택임대사업자를 일컫는다. 이는 정확한 명칭이라기 보다는 편의상 이렇게 부르는 경우가 많은 것으로, 이번 글을 통해 해당 용어에 대해 정확히 이해하길 기대한다. 용어를 정확히 이해해야, 당신이 원하는 답을 얻을 수 있는 질문을 할 수 있을 것이다.
사업자 종류; 일반사업자, 간이사업자, 면세사업자
관청으로 구분하면 좀 더 명확하다. 일반사업자, 간이사업자, 면세사업자는 국세청의 사업자등록 기준이다. 부가가치세법에 의거 "사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자"를 "사업자"라 칭하는데, 사업자는 원칙상 사업자등록을 국세청에 하게 되고, 그 결과물이 사업자등록증이다. 공급하는 재화나 용역이 부가가치세가 과세되는 거래이면 "과세사업"이라 하고, 과세되지 않으면 즉, 면세되면 "면세사업"이라 한다. 과세사업인 경우 대통령령이 정하는 금액에 미달하는 사업자를 "간이과세자"라 하고, 간이과세자가 아닌 나머지를 "일반과세자"라 한다. 우리가 편의상 일반사업자, 간이사업자, 면세사업자 하는 것이지 사업자등록증의 정식 명칭은 순서대로 일반과세자, 간이과세자, 부가가치세 면세사업자가 되겠다. 이를 임대사업에 대비해 보면, 임대사업도 과세사업이 있고 면세사업이 있다. 대표적인 것인 상가임대는 과세사업이고, 주택임대는 면세사업이다. 이를 과세임대사업자(특정금액 이하면 간이임대사업자), 면세임대사업자가 되겠다. 여기서 헷갈리는 점이 나오는데, 임대사업의 대표적인 것이 주택임대이다 보니, 면세임대사업자를 주택임대사업자로 혼용해서 쓰는 경우가 있다.
주택임대사업자(또는 임대사업자)
민간임대주택에 관한 특별법에 의거 등록하는 주택임대사업자는 법상 정식명칭은 "임대사업자"이다. 이 법 자체가 민간임대주택을 전제로 한 것이기에 "주택임대사업자"라는 용어를 더 보편적으로 사용하고 있다. 등록은 구청(또는 시청,군청)에 하게 되고 그 결과로 받는 등록증은 2개다. 하나는 구청에서 발행한 "임대사업자 등록증"이고, 나머지 하나는 국세청에서 발행한 "부가가치세 면세사업자" 등록증이다. 즉, 면세 재화인 주택을 임대하는 사업자이므로 국세청에 당연히 등록해야 하기 때문이다. 구체적으로 주택임대사업자의 종류를 더 들여다 보면, 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대사업자와 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 임대사업자로 나뉘는데 흔히들 전자를 "건설임대사업자", 후자를 "매입임대사업자"라 한다.
요즘 주택임대사업자는..
주택임대사업자의 최대 혜택은 최초 분양받은 공동주택(아파트, 오피스텔 등)에 대하여 취득세를 감면받는 것이다. 작은 평형의 경우 취득세 85%까지 절감하는 혜택이 있다. 서울에서 원룸 오피스텔이 1.5억~2억대 하는데 2억이라고 했을 때 취등록세가 920만원이고 782만원이 감면되어 138만원만 내면 된다. 오피스텔의 취등록세율이 4.6%이기에 혜택이 크므로, 그동안 오피스텔 분양받은 사람들 중에 다수가 임대사업자로 등록하였고, 분양회사도 그런측면을 적극 이용하였다. 반면, 주택임대사업자는 임대를 일정 기간 유지해야 하는데, 요즘은 10년이다. 또한 임대료를 증가할 때에도 5%이상 올릴 수 없고, 보증금에 대한 보증보험을 가입해야 하는 의무가 있다. 게다가 임대차계약이 발생할 때마다 관할 구청에 신고도 해야 하고, 특히 연초 이맘때에는 사업자현황신고를 제출해야 한다. 이러다 보니, 취등록세 혜택의 달콤함에서 깨어나 보면, 임대인이 해야할 일이 잔뜩이다. 게다가 4년 의무기간인 사업자는 그나마 자진 말소를 할 수 있어 그 어려움을 피해나갈 수 있지만 나머지는 오롯이 해야할 것들만 남아 있는 상황이다. 부동산 급등기에는 자산 증가가 버틸 힘이 되었지만, 요즘 같은 하락기에는 어디 던져 버리고 싶어도 그러지 못하는 상황이다. 의무기간은 반드시 채워야 하고, 임의로 매도할 경우 한 주택당 최대 3천만원까지의 과태료가 발생한다. 이를 피하려면 해당 사업의 포괄양수도를 해야 하나, 최대 장점이 취등록세 혜택인데 이는 최초 분양자만 해당되니 매수할 임대사업자가 없는 것은 당연한 일이다. 4년 단기가 있었을 때는 무조건 하라고 조언했지만, 요즘은 등록하겠다면 무조건 하지 말기를 권한다.