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오늘 기준 서울부동산정보광장에 따르면, 지난 2월에 서울에서 매매된 아파트 거래량이 2166건으로 집계되었다. 2021년 10월 2198건 거래 이후 16개월만에 2천건 이상의 거래량을 회복한 셈이다. 한 달 전 글(☞해당글보기)에서 1월 아파트 거래량이 7개월만에 1천건 이상이 되었고, 그 시점에 '특례보금자리론'에 힘입은 반발 매수를 언급했었다. 이번 글에서는 오늘자 기준 국토교통부 실거래 자료를 토대로 아파트 거래 내역을 좀더 들여다 보고 향후 전망을 해 보기로 한다.
국토교통부 실거래가 자료
오늘(3월15일) 기준, 1월과 2월 국토교통부 실거래 자료 상 아파트 매매 건수는 3666건이다. 그 중, 81건은 거래가 취소되어 3585건이 실제 거래된 것이다. 거래된 1395개 아파트 단지 중, 거래량 상위 10위까지 거래된 단지의 거래 건수는 320건(취소 8건 포함)으로 전체 거래 중 8.7%이다. 10건 이상 거래된 아파트 단지는 52곳며, 이 중 매매 평균값(단지별 매매 총액을 거래 건수로 나눔)이 9억원 이하인 것이 24개 단지에 333건이고, 9억 초과하는 것이 28개 단지에 575건이다. 비중으로 보면 전체 거래 건수 대비 각각 9.1%, 15.7%이다. 매매 평균값이 9억 이하로 거래된 아파트는 총 2077건으로 전체 대비 56.7%이다. 계산 편의를 위해 매매 평균값이 평형의 크기를 무시하고 금액을 단순 거래 건수로 나눈 것이지만 개략적인 판단의 근거 자료는 될 수 있을 것이다.
먼저 9억원을 기준으로 나눈 것은 지난번 글에 언급했던 '특례보금자리론'관련해서이다. 소득 관계없이 9억 이하 주택에 대해 최대 5억, LTV 최대 70%까지 연 4%대 고정금리로 받을 수 있는 상품인데 이로 인해 매수세가 잠시 늘어 날 수 있다는 분석이었다. 서울 전체 아파트 매매 중, 56.7%가 9억 이하인 것으로 나타나 어느 정도 영향이 있었다고 판단된다. 아울러 지난 3월13일 뉴스에 따르면 특례보금자리론이 접수 시작 한 달 만에 17조5000억원 신청이 되어 올 연간 목표인 39조6000억원의 44%에 해당하는 소식이 전해졌다. 물론 이 중에는 매매로 연결된 것 외에 대환대출 수요도 한 몫 했다고 한다. 보통 매매 계약 후 몇달 뒤 잔금이 이루어지는데, 해당 대출 기금 잔여액과 대출이 보통 잔금일 기준 1~2개월 전에 진행되는 것을 감안한다면 특례보금자리론 영향의 매수 수요는 올 상반기 안에 마무리 될 것으로 보인다.
다른 관점에서 살펴보자. 최근 정부에서 각종 부동산 규제 완화 조치를 하였다. 지난 정부에서 강화하였던 거의 모든 규제를 완화하였다. 거래량 상위 10까지 단지 중, 강동구가 4개 단지, 송파구가 4개 단지, 강남구, 도봉구가 각 1개 단지이다. 강동구와 송파구 8단지의 매매 평균값은 11억에서 20억 사이이다. 강남구 단지의 경우 30년 정도이고, 가장 큰 평형이 전용 15평 정도의 소형 아파트 단지인데 이곳의 매매 평균값은 9억6천만원 정도여서 사실상 10억 중순 이상으로 봐야겠다. 그렇다면 도봉구를 제외한 298건의 거래는 자금력이 있는 매수층으로 파악된다. 더구나, 해당 단지의 2월 계약 건수가 1월 대비 9곳이 증가하였다. 각종 규제 완화에 따른 다주택자의 부담 완화 등이 효과를 나타낸 것으로 풀이된다.
상위10개 아파트 단지
| 구 | 단지명 (세대수) | 2023년 1월 | 2023년 2월 | 계 | 해제 건 | 실제 거래 계 | |
| 송파구 | 헬리오시티 (9510) | 26 | 47 | 73 | 2 | 71 | |
| 송파구 | 파크리오 (6864) | 24 | 22 | 46 | 2 | 44 | |
| 강동구 | 고덕아르테온 (4066) | 14 | 19 | 33 | 0 | 33 | |
| 강남구 | 대치2단지아파트 (1758) | 13 | 19 | 32 | 2 | 30 | |
| 강동구 | 고덕그라시움 (4928) | 15 | 16 | 31 | 0 | 31 | |
| 도봉구 | 한신 (2678) | 7 | 15 | 22 | 0 | 22 | |
| 송파구 | 올림픽훼밀리타운 (4494) | 6 | 16 | 22 | 0 | 22 | |
| 강동구 | 롯데캐슬퍼스트 (3226) | 7 | 14 | 21 | 1 | 20 | |
| 송파구 | 리센츠 (5563) | 6 | 14 | 20 | 0 | 20 | |
| 강동구 | 고덕센트럴 IPARK (1745) | 8 | 12 | 20 | 1 | 19 | |
부동산 경기가 풀릴 것인가? (언제쯤 매수할까?)
부동산 향후 전망에 가장 큰 영향을 꼽으라면 "금리"로 답할 수 있겠다. 올해 들어와 정부 차원에서 금융권의 대출금리 인하 압박이 어느 정도 효과가 있는 상태이다. 여기에 정부의 부동산 규제 완화로 인해 자금 여력이 있는 다주택자들의 비용 부담이 많이 수월한 구조가 되었다. 이런 환경에서 금리가 지속적으로 하향 안정화 된다면 부동산 거래는 두말 할 것 없이 바닥 찍고 상승할 것이다. 그런데 지금의 경제 환경이 그런가?
국제 무역과 연관된 우리 경제 체질에 있어서, 미국 금리는 지대한 영향이 있다. 금리를 낮추면 달러가 세계 곳곳으로 이동해 각국 경제에 유동성을 공급하여 경제 발전과 더불어 자산 가격의 증가를 만들고, 금리를 높이면 그 반대 효과로 나타난다. 미국 기준금리를 결정하는 연준이 이번달 23일 금리 인상을 다시 결정할 가능성이 높다. 지난 주말 이후, SVB(Silicon Valley Bank)를 비롯한 은행 2곳의 파산으로 금리 결정에 영향을 미칠 사건이 나타났다. 하지만, 연준의 제일 목표인 물가가 아직 잡히지 않는 상황에서 궁극적인 최고 금리 목표가 낮춰진 것은 아니다. 애초 가능성이 컸던 빅스템(0.5%) 상승은 물건너 갔다 하더라도 0.25% 포인트 상승으로 결정하리라 예상해 본다. 이럴 경우, 다음달 한국은행이 기준금리를 다시 동결할 수 있을까? 힘들 것이다. 기준 금리차가 크더라도 우리 경제 체질이 든든하면 국내에 들어와 있는 달러가 안 빠져 나가겠지만, 지금의 한국 경제를 보면 고개를 저을 수 밖에 없다. 작년 상반기는 수출이 계속 늘어나는 상황에서 무역수지가 적자였지만, 최근 5개월은 수출 자체가 줄어들고 있다. 올 1월부터 지난 3월10일까지 잠정 집계한 무역수지 적자가 227억 달러 정도다. 이는 작년 무역수지 적자 477억달러의 절반을 2달만에 기록한 셈이다. 기준금리 차이가 커진데다 무역적자에 따른 국내 투자 매력도 저하는 달러의 유출 가능성이 높으므로 한국은행은 기준금리를 높일 수 밖에 없을 것이다. 대출금리가 하향 안정화될 가능성은 낮을 것이다.
부동산 규제는 완화된 상태에서 대출금리가 여전히 높은 수준이라면 매수는 자금 여력이 있는 다주택자들일 것이다. 그런 측면에서 거래량 상위 10개 단지를 보면, 강남3구이면서 대단지이다. 그리고 고점대비 30%정도 빠진 곳이다. 그 중 고덕그라시움 25평인 82제곱미터A타입 경우, 작년 중반 15억 내외 매매가가 최근 10~11억에 거래되었다. 송파 헬리오시티 109제곱미터 E타입의 경우 작년 23억까지 가던 것이 최근 17억 내외로 거래되었다. 대단지의 경우 경기 하락시 저가 매물 출현이 상대적으로 많게 되고, 규제 완화에 따른 자금 여력을 갖춘 저가 매수층의 움직임으로 이번 거래량을 바라 볼 수 있겠다. 서울 아파트의 매매 거래량은 못해도 3천건 보통 5천건 내외를 넘어야 정상 수준에 왔다고 볼 수 있겠다. 실수요층이 움직여야 정상이라 할 수 있는데, 실수요층 대부분은 대출 없이 살 수 없다. 그런 측면에서 대출 금리가 3%대 중반 밑으로 하향 안정화하는 신호를 기다릴 필요가 있겠다. 그럼 그 신호를 무엇으로 살펴야 할까? 필자는 미국 인플레이션 지표와 국내 무역수지 개선을 꼽겠다.