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국토교통부에 따르면, 현재는 지식산업센터의 기숙사 시설을 개별로 구분소유할 수 있었으나, 이르면 이달(2023년2월) 안에 구분 소유를 금지하는 시행령 개정안이 통과될 예정이다. 해당 제도의 시행으로 오피스텔과 같은 시설에 주택수에 포함되지 않는 점을 파고든 일종의 편법 행위가 사라질 것으로 예상된다. 반면 원칙상 지식산업센터 분양 받은 업체가 기숙사까지 같이 소유해야 하는 자금 부담이 예상되며, 서울 가산동, 구로동 등의 산업단지가 밀집한 곳에서의 깔끔한 주거 시설을 찾았던 젊은 층에서는 선택지가 좁아드는 환경이 나타날 것으로 예상된다. 아래 글에서 그 입법취지, 기숙사의 운영 실태 및 향후 전망을 알아보자.
지식산업센터 기숙사 구분소유 입법취지
원칙상 기숙사는 지식산업센터 입주기업의 근로자들의 숙식을 위한 용도이다. 그러므로, 해당 입주기업이 직원들을 위해 갖추는 시설이어야 하나, 현실은 입주기업 부담과 해당 지식산업센터를 시행하는 시행사(디벨로퍼)의 분양 수익 극대화를 위해 개별로 일반인들에게 분양되어 왔다. 일반인 투자자들 역시 오피스텔과 같은 시설을 갖추었고, 오피스텔보다는 상대적으로 저렴한 분양가로 투자에 적극적이었던 것이 사실이다. 하지만, 임대차 과정에 임차인들에게 전입신고를 못하게 하는 조건을 붙인다던가, 해당 월세를 연말정산시 소득공제로 이용하지 않는 조건 등으로 운영해 왔던 것이 현실이다. 또한 기숙사 분양권은 전매도 가능하여 이를 노린 일반인의 투기수요와 시행사의 수익 향상을 위해 편법을 대놓고 홍보하는 등 투기과열의 한 단면이기도 했다. 양지가 있으면 음지가 있듯이 부동산 활황기에는 투자라는 이름으로 순조롭게 진행되었지만, 최근 금리 인상과 더불어 완공을 앞둔 기숙사의 수분양자들은 분양가 이하로 전매(이른바 마이너스 프리미엄)하는 모습을 보이고도 있다. 이런 편법을 바로 잡기 위해 국토교통부에서는 개별 실 단위 구분소유를 금지하는 건축법 시행령 개정안을 차관회의에서 통과했고, 이달 안에 시행령 개정안을 확정하여 바로 시행하기로 했다. 편법 속에 이루어진 비정상 상황들이 바로 잡혀지기를 기대한다.
기숙사 운영 실태
국가산업단지에 해당하는 서울 가산동의 기숙사를 위주로 살펴본다. 기숙사 내부 시설 상태는 신축 오피스텔 못지 않게 풀옵션으로 잘 갖춰져 있다. 그렇기에 깔끔한 것을 좋아하는 요즘 MZ세대들한테 인기가 있고, 상대적으로 큰 건물인 지식산업센터에 고층에 위치하고 있어 관리상태나 안전도가 높다. 임대차는 거의 대부분 월세로 진행되는데, 이는 전세일 경우 일반적으로 임차인은 본인의 필요 또는 전세대출 은행의 요구로 반드시 "전입신고"를 요청하게 되는데, 이는 기숙사 임대인 대부분이 꺼리는 사항이다. 기숙사를 세법상 "주택"으로 보이지 않게 하기 위함이기도 하고, 형식상으로는 임대인은 일반임대사업자 자격인 경우가 많기 때문에 임차인에게 그런 조건으로 임대하고 있다. 월세를 연말정산시 소득공제로 사용하지 말라고 하는 이유도 같은 배경이다. 임대인 중에는 간혹 일반임대사업자를 내지 않고, 그냥 임대를 주는 경우가 있는데, 임차인 입장에서는 부가가치세를 부담하지 않게 되니 현실적으로 비용 부담이 적게 되어, 그런 기숙사 방이 나오게 되면 더 빨리 계약되고 있다. 하지만, 국세청에서는 임대소득에 대해서는 사업자등록을 원칙으로 하고 있으므로, 소액의 임대차까지 살피지 못해서 가능한 일이지, 잘못하면 임대인은 적은 임대수익 얻으려다 더 큰 세금을 납부하게 되니 조심해야 할 사항이다. 간혹, 시행업자들이 분양성과를 높이기 위해 확정 임대수익을 보장하기도 한다. 이를 위해 임대관리를 전문적으로 해 주는 회사와 협약을 체결하여 진행하고 있다. 이 모든게 저금리였던 상황에서 한푼이라도 더 벌기 위한 투자자와, 분양성과 극대화를 위한 시행업자, 그리고 금액은 좀 더 저렴하면서 예전 5층 정도 단독건물의 원룸시설보다는 깔끔하고 혼자만의 공간이 확실히 분리된 곳을 원하는 임차인의 각 요구사항이 맞아 떨어져 나온 현상이라 하겠다.
향후 전망
개정안 준비 과정에 지식산업센터 소관부서인 산업통상자원부의 반대가 있었다고 한다. 기숙사의 구분소유 금지가 자칫 지식산업센터 입주기업이 다수의 기숙사 매입부담까지 짋어질 경우, 기숙사 자체의 공급이 위축될 가능성을 제기한 것이다. 필자는 이 의견에 전적으로 동의한다. 시행자 입장에서 어쨌든 기숙사 시설을 짓는 건축비는 어떻게든 이전해야 할 부담이기에, 대다수 입주기업주가 기숙사로 인해 지식산업센터 분양을 꺼리게 된다면, 시행자는 당연히 기숙사를 공급하지 않게 된다. 이런 우려에서인지 개정안에는 20실 이상의 기숙사를 임대사업자가 운영할 수 있도록 "임대형기숙사"용도를 추가했다고 한다. 이는 사업자의 양성화 측면에서는 괜찮다고 하겠지만, 자금력을 갖춘 사람만 가능한 구조가 될 것이다. 또한 그런 기숙사에 입주하는 임차인을 법의 요건에 맞게 산업단지 근무자들로만 채운다면 가산동, 구로동 산업단지는 그런대로 수요가 있겠지만 다른 곳은 수요 부족에 따른 기숙사 공급 저하로 이어질 것으로 예상된다. 이번 개정안이 통과된 직후부터 적용되는 사항이라 기존 기숙사 운영 실태가 어떻게 될지는 관계부처 단속 의지에 좌우될 것으로 예상한다. 현재와 같은 상태라면 신축급 기존 기숙사일수록 경쟁력이 좋을 것이고, 반면 이번 개정안 목적인 편법 사항을 전반적으로 개선하려고 단속한다면 기존 기숙사 임대인은 임대사업 자체를 다시 고민해야 할 상황이 될 것이다. 기숙사 임차인 중에는 산업단지 근로자가 아닌 경우가 제법 있다. 이는 서울시 안에서 가산동 임차료가 상대적으로 저렴하기 때문이다. 또한, 근로자가 아니라 프리랜서 등의 자영업 형태의 젊은이들 역시 법을 준수한다면 이런 기숙사는 불가능한 선택지가 될 것이다. 법의 사각지대를 없애 공정한 시장 환경을 만드는데는 찬성이나 그 과정에 젊은이들이 거주할 수 있는 공간을 찾는데 어려움은 없기를 기대한다.