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2022년 초부터 진행된 미국 기준금리 인상이후, 지속적으로 상승하던 주택담보대출(주담대) 금리가 작년 11월 정점 이후 지속적으로 하락하여 1년여 만에 3%대로 진입했다. 채권시장의 안정화에 힘입어 곧 3%대 중반까지 내려갈 것으로 기대된다. 부동산 특히 주택가격 하락에 주담대 금리가 가장 큰 영향을 미쳤다는 것을 감안하면 매매가격 하락세가 둔화될 것으로 예상된다.
최근 1년 금리 추이
어제 2월6일 케이뱅크가 주담대 고정금리형 혼합금리 상품을 최대 우대금리 적용할 경우 3.89% 금리를 적용하는 것을 시작으로 오늘은 다른 인터넷은행인 카카오뱅크가 주택담보대출 혼합금리 상품의 금리를 최저 3.962%로 낮추었다. 곧 시중 5대은행의 최저 대출 금리도 3%대로 떨어질 것으로 알려졌다. 작년 미국 기준금리 인상과 더불어 상승했던 주담대 금리는 2022년 하반기 채권시장 불안으로 금리가 최대 7%대를 찍었었다. 이는 레고랜드 사태로 일컬어지는 강원도의 지급 거절과 한국전력 채권으로 채권시장 자금이 말라붙어 금리가 치솟았던게 큰 원인이 되었다. 이에 정부 당국의 시장개입 및 주요국의 인플레이션 둔화로 인해 금리가 점차 안정세를 보여, 12월 5%대를 거쳐 이번에 3%대까지 안정화 되었다.
부동산 시장
최근 부동산 가격의 조정 현상은 분명히 금리가 가장 큰 원인이었다. 2022년 상반기만 하더라도 오피스텔도 손바뀜이 일어나고 시행 목적의 토지 거래도 제법 있었다. 그런데, 작년 여름 특히 9월 이후 거래가 급격히 줄어든 상태다. 시행 목적 PF(프로젝트 파이낸싱, Project Financing)가 금리 인상에 영향을 받아 여름쯤에 곧 자금 조달을 겪는 시행자가 생겨날거란 얘기가 들렸고,9월은 익히 알고 있는 레고랜드 사태가 불을 짚혀 PF 시장의 자금은 급격히 말라버렸다. 필자의 경우도 지인 중개업소에서 강남 양재역 상업지 매매 잔금을 융통해 줄 증권사를 아느냐는 질문이 있었을 정도다. 뉴스에서 자주 접하는 영끌족의 어려움은 익히 알고 있겠지만, 실제 주택을 공급하는 초기 시점인 시행사의 토지 잔금대출(소위 브릿지론) 및 PF대출은 그야말로 북극한파가 따로 없는 상황이었다. 또한, 전세 역시 대출 금리 영향으로 간혹 정책으로 진행하는 버팀목대출 등은 간간히 거래가 이루어졌으나, 일반 전세대출로 진행하는 임대차는 거의 사라진 상황이었다. 그나마 정책 당국의 대처와 대외 주요 국가 특히 미국의 인플레이션 둔화로 인한 금리 인하 추세로 전환된 것은 그나마 다행인 상황이다.
향후 전망
가장 눈여겨 봐야 할 것은 단연 미국 상황이다. 오죽하면 경제 유투브인 3프로TV에서 미국 연준 파월 의장의 일거수 일투족을 중계하기까지 이르렀다. 최근 금리를 올리는 요소이니 인플레이션은 점차 둔화되고 있어 긍정적이나, 고용 지표는 아주 좋은 상태로 나와 소비여력이 여전하여 인플레이션이 생각만큼 낮춰지지 않을 것으로 예상하기도 한다. 또한, 우크라이나 전쟁은 지난해 전세계 공급망을 흔들어 코로나로 풀린 돈의 유동성에 불을 질러 물가를 엄청올린 걸 모두 기억하고 있다. 작년 하반기 이후 전쟁 상황으로 인한 공급망 영향은 많이 감소하였으나, 요즘 전문가들 예측으로는 전쟁 상황이 최소한 1년은 더 갈 것이라고 하니 공급망 불안 요소는 아직 여전하다고 봐야겠다. 이런 요소들을 전제로 전문가들은 올 상반기까지 미국 금리가 올라가고 그 이후에는 금리 변동 없는 상태로 내년 초까지 갈 것을 예측하고 있다. 우리나라가 자유시장 경제를 채택하고 무역에 의존하는 한, 미국 금리에 영향 받는 것은 어쩔 수 없는 일이다. 이번 주담대 3%대 진입은 은행의 자금 조달에 많은 숨통이 뜨였다는 의미이고, 채권시장의 안정화를 반영하고 있다. 반면, 지난달 한국은행 이창용 총재는 기자간담회에서, 물가가 중단기적으로 정책 목표치에 확실히 수렴해간다는 확신이 있기 전까지는 금리인하를 얘기하는 것은 시기상조라 했다. 금리 전망은 전문가들도 어려운데 필자가 하기는 무리이나, 기준 금리 인하 없이는 현재의 주담대 금리 인하가 추세를 보일 것 같지는 않다. 덧붙여 주택 매수자 입장에서는 감당 가능한 금리대를 미리 고민해 둘 필요는 있겠다. 아울러, 희망하는 부동산의 거래량을 같이 주목할 필요가 있다. 주식이든 부동산이든 거래량이 수반된 지표가 반전을 의미한다.
필자는 여기 더해, 주담대 금리 안정화가 부동산 초기 공급 시장인 PF 대출 시장으로 연결되길 기대한다. 지금 아파트 가격이 낮아지고 있어 그렇지, 언제 다시 바뀔지 모를 일이다. 그런 변동성에 안정감을 주는 것은 과도하지 않는 지속적인 공급인데, 지난 여름 이후 중소규모 건설 시장이 거의 멈추다시피 한 상황이 때문이다.