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이틀전 개정 시행된 '주택공급에 관한 규칙'에 따라, 청약제도가 바뀐 사항은 크게 4가지이다. 우선 폐지된 것이 3가지인데, ⓐ무순위 청약의 요건 ⓑ1주택자의 기존주택 처분 조건 ⓒ특별공급 대상 주택의 분양가 상한 폐지가 그것이다. 그리고, ⓓ민영주택 가점제·추첨제 비율이 변경되었다. 폐지되는 무순위 청약과 특별공급 분양가 상한은 규칙이 시행되는 2월28일 이후부터 적용되고, 제일 관심이 높은 1주택자 기존주택 처분조건은 소급적용되어 2월28일 전 입주자로 선정된 경우도 적용된다. 반면, 비율 변경은 다가오는 4월1일부터 변경 적용된다.
무순위 청약 요건
'주택공급에 관한 규칙' 제19조제5항 및 제26조제5항의 개정 사항으로, 예비입주자가 없어 무순위 청약 자격으로 기존에는 "무주택세대구성원인 성년자"에서 무주택 요건을 뺀 "국내에 거주하는 성년자"로 변경하였다. 즉, 세대구성원 모두가 무주택자여야만 가능했던 요건이 사라진 셈이다. 단, 공공주택인 경우는 무주택 요건은 그대로 적용된다. 이로 인해, 자금 여력만 있다면, 거주 지역과 상관없이 다주택자도 무순위 청약을 할 수 있게 되어, '줍줍' 기회가 확대 되었다.
1주택자의 기존주택 처분 요건 및 가점제·추첨제 비율이 변경
추첨제 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 요건은 '주택공급에 관한 규칙' 제28조제8항제2호의 개정 사항으로 처분의무가 폐지되었다. 제28조는 '민영주택 일반공급'에 관한 규정으로, 개정 시행 전에는 1주택자의 경우 해당 주택의 처분 서약을 하여 추첨제 청약이 가능하였고, 그로 인해 당첨된 경우 당첨된 주택의 입주 가능일로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 했으나, 개정으로 처분 의무가 사라지게 되었다. 또한 이전에 처분 조건부로 당첨된 청약자도 소급 적용받아 팔지 않아도 된다. 약간 여담이긴 하나, 비슷한데 다른 사항이 있는게 있다. 바로 1주택자가 다른 주택을 사면서 대출을 받았을 때, 기존 주택의 처분을 조건으로 하는 경우다. 이는 청약에 있어서의 주택 처분과는 별개이니 착오없기 바란다.
또한, 같은 규정에 있는 민영주택 일반공급의 가점제·추첨제 비율이 변경되었다. 비규제지역은 종전과 동일하나, 규제지역에서는 추첨제 비율을 확대하여 청약점수가 부족한 젊은 층의 기회를 넓혔다. 전용 60㎡ 이하 주택의 경우, 투기과열지구에서는 가점제뿐이였으나, 추첨제 비율을 60%로 늘렸고, 조정대상지구에서는 추첨제 비율을 종전 25%에서 60%로 확대하였다. 60㎡초과 85㎡이하 주택의 경우, 투기과열지구에서 추첨제 비율을 종전 0%에서 30%로, 조정대상지구에서는 추첨제 비율을 종전 25%에서 30%로 늘렸다. 85㎡초과인 경우는 반대로 추첨제 비율을 낮춰서 투기과열지구는 종전 50%에서 20%로 조정대상지역은 종전 70%에서 50%로 줄였다. 이는 넓은 면적의 경우, 청약통장을 오래 유지하면서 세대 구성원이 많은 4~50대의 기회를 늘린 것으로 풀이된다.
특별공급 대상 주택의 분양 상한 폐지
'주택공급에 관한 규칙' 제47조의2(특별공급 제외 주택) 규정의 삭제에 따른 효과이다. 기존에 투기과열지구에서도 이 조항에 의거 분양가 9억 초과 주택은 특별공급이 불가능하였지만, 이제는 다자녀, 노부모 부양가족, 신혼부부, 생애최초를 대상으로 하는 9억원 이상의 주택도 청약할 수 있게 되었다. 2018년 도입된 이 규정은 과열을 막기 위한 조치였으나, 세대수가 비교적 많은 다자녀나 노부모 부양가족 등의 경우 분양가 상승에 따른 실질적 기회 상실을 막기 위한 조치가 되겠다.
향후 전망
최근 국토부 발표에 따른 23년1월 주택 통계(▶관련자료)에 따르면, 미분양 주택 수가 최근 10년래 최고치를 보였다. 그와 더불어 거래량 역시 회복 기미를 보이지 않는 상태이다. 이번 조치는 부동산 경기에 말라버린 수요 회복에 자극을 주기 위한 조치로 풀이된다. 특별공급과 민영주택 일반공급의 추첨제 비율변경은 실수요자의 요구를 반영한 걸로 풀이된다고 하지만, 나머지는 자금 능력이 되는 사람은 부동산 가격이 낮아진 시점에 "집을 사라"라는 신호라 볼 수 있다. 자금 여력이 있는 사람들의 움직임은 향후 금리가 주된 변수가 될 것으로 보인다. 지금의 부동산 경기 냉각의 주 원인을 금리로 보는데, 다른 글에도 밝혔듯이 주된 변수는 미국 기준금리다. 이번 3월 미국 금리의 0.25%포인트 상승은 당연한 예측이고 일부에서는 0.5%포인트 빅스텝 가능성도 높아지고 있기 때문에 당분간은 자금이 있어도 안 움직일 것으로 보인다. 하지만, 금리 안정화 신호가 예상되는 하반기 시점부터는 지금 정부 들어와서 지속적으로 해제 시켜 놓은 조치들이 강한 상승 원인으로 꼽힐 것으로 예상한다. 지속적인 공급이 발생하도록 정부의 선 조치를 기대해 본다.