티스토리 뷰
정부는 오늘(2023년2월14일) 국무회의를 열어, 전세사기 피해방지 대책 후속조치 및 전세사기 피해 임차인 법률지원 TF 제도개선 목적으로 마련된 주택임대차보호법 및 시행령 개정안을 통과하였다. 주된 내용으로, <선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설>, <임차권등기 신속화 방안 마련>, <소액임차인 범위 확대 및 최수선변제금액 상향>이다. 중개 거래시, 특히 단독주택인 다가구의 선순위 임대차 현황을 확인하지 못한채 계약하거나, 계약시 임대인의 체납 사실 여부 확인이 더 쉬워져 좀 더 안전한 거래를 할 수 있는 제도 개선이 되었다. 조속한 시행으로 전세사기 같은 피해가 없기를 기대한다.
개정 배경 및 주택임대차보호법 주요 내용
부동산 가격 하락으로 전세사기나 깡통전세가 발생하여 임차인의 보증금이 전부 돌려받지 못하는 피해가 작년 하반기 이후 급격히 확산되었다. 이런 피해 발생의 큰 원인으로 임대차 계약시, 임대인의 주요 정보(세금 체납, 선순위 보증금 등)를 제대로 파악하지 못한 점이 가장 크게 지적되어 왔다. 또한 임대인의 갑작스런 사망한다던가, 임대인의 송달회피나 주소가 부정확하여 임차권등기가 신속히 이루어지지 못해 임차인들의 피해가 증가하는 원인이 되어 이번 개정안을 준비하게 되었다. 개정안 내용을 살펴보면, 임차인은 그동안 선순위 보증금이나 세금 등 체납 사실을 임대인의 동의를 받아야 확인할 수 있었는데, 임차인의 <정보열람권한>을 강화하여 임대인의 의무로 동의하게끔 하였다. 납세증명서의 경우, 계약 체결 전에 임차인이 요구할 수 있게 하였고, 임대인은 해당 요구를 받은 날짜 이후 발급된 납세증명서를 제시하게 하였다. 임차권등기가 임대인의 주소불명 등으로 늦어지는 것을 방지하기 위해, 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어져, 보증보험 가입한 임차인의 보증금반환청구권이 신속히 될 수 있도록 하였다.
주택임대차보호법 시행령 주요 내용
위 법 개정안은 국회 통과 절차가 있는 반면, 시행령 개정은 공포한 날부터 시행될 예정이다. 최우선변제를 받을 임차인의 범위를 확대하였고, 보증금액을 증가하였는데, 서울특별시의 경우, 현행 1억5천만원 이하 보증금이 1억6500만원 이하 보증금 계약을 체결한 임차인으로 확대 되었고, 우선변제 받을 수 있는 보증금은 5500만원으로 500만원이 증가하였다. 현실적으로는 '보증금이 1억6천만원이니까, 5500만원까지 우선변제 받을 수 있어 괜찮습니다' 라는 말을 별 효과가 없다. 소중하게 마련한 보증금이니만큼 한푼이라도 손해 보길 원하지 않는 마음에서다. 또 중요한 부분이 "존속 중인 임대차계약에도 적용"한다는 것인데, 케이스를 나눠 살펴보면 다음과 같다. ⓐ 시행 전 임차 주택에 저당권이 존재하는 경우, "개정 전 시행령에 따라" 최우선변제금 보호하고, ⓑ 시행 이후 새로운 저당권이 설정될 경우, "개정된 시행령에 따라" 보호하며, ⓒ 시행 전 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우, "기존 저당권자에 대해서는 개정 전 시행령" 적용하고, "새로운 저당권자에 대해서는 개정 후 시행령"을 적용하여, 기존 담보물권자의 재산권 침해 우려를 불식시켰다.
중개 거래에 미치는 영향
계약이라는 것은 상호간의 신의 성실을 바탕으로 진행된다. 양 당사자의 요구사항이 정확히 표현되고, 그 요구를 받은 상대방은 성실히 이행해야 한다. 그래야 하는데 현실은 좀 다르다. 중개 현장에서는 각종 상황이 발생한다. 빌라왕까지 안가더라도, 자신의 땅에 주거용 건물을 짓는 경우, 대개는 구분 등기하여 분양매각하여 수익 실현을 목적으로 하나, 임대가 목적인 경우도 있다. 대개 수십에서 백여개 내외의 호실이 있고, 그 임대차 계약이 있을 때마다 임대인이 나오는게 원칙이지만, 임대인의 사정으로 전속 부동산 중개업소를 지정하거나, 대리인을 내세우는 경우가 많다. 심지어는 그 전속 부동산을 대리인으로 하는 경우도 있다. 이 상황에서 계약이 진행되는 장면을 생각해 보자. 그 전속 부동산은 많은 호실의 임대차 계약을 이번뿐 아니고 향후에도 계속 관리하며 진행하고 싶어할 것이다. 그러니, 임대인이 불편해할 질문을 할 수 있을까? 선순위 임대차 확인이야 그 부동산이 거의 파악하고 있었을테지만, 체납 사실 확인 요청은 많이 불편했을 것이다. 보통의 사회 생활에서 누군가가 나의 납세증명서를 보여달라고 하면 누구나 같은 마음일 것이다. 이번 안을 통해 법적으로 요구할 수 있는 기반이 조속히 진행되는 건 다행이라 생각한다. 그건 종전에 주택임대사업자의 경우는 표준임대차계약서 상에 체납사실 여부를 표시하게끔 되어 있고, 그에 대한 증빙을 임차인이 요구하면 임대인은 제시하게끔 되어 있어, 임대인 입장에서도 그런 꺼리는 마음보다는 해야될 의무사항으로 당연히 생각하는 분위기가 되었다. 기존에 체납사실이 확인할 수 없는 것은 계약 안하면 될 것 아니냐고 쉽게 말하는 이들도 있었다. 본인 입장이 다 같을 수는 없는 것이다. 그곳을 선택할 수 밖에 없는 상황이 있는 사람은 있기 마련이다. 입지든 돈이든 각자 처한 여건 때문에 선택하는 것이라 사회적 약자라 할 수 있다. 이런 사회적 약자들을 위해 법적 뒷받침이 이루어지는 개정안이 빨리 시행되어 당당히 요구할 수 있는 계약 현장을 기대한다.