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지난 1월3일 국토부는 업무보고를 통해 2023년 주요정책과제를 발표하였다. 그 중, 중도금대출 보증시 분양가의 상한선을 없애기로 한 것이 오늘 3월20일부터 시행된다는 뉴스다. 이미 작년 11월 상한 기준을 9억에서 12억으로 상향했으며, "실수요자들의 청약 기회가 크게 제한된다"는 인식하에 그 기준을 없앤다는 사항이었다. 이번 글을 통해 중도금 대출 보증 폐지에 따른 영향을 살펴보고, 국토부가 발표한 설명자료(주택시장 연착륙과 서민 취약계층 주거안정 역점추진) 중, "부동산 시장 정상화"의 내용과 그 진행상황을 살펴보기로 하자.
중도금 대출 분양 보증금 기준 폐지
주택도시보증공사(HUG)는 어제(3월16일) 중도금 대출 분양가 상한 기준과 인당 중도금 대출 보증 한도 규정을 20일(월)부터 폐지한다고 밝혔다. 이에 따라, 20일 이후 대출을 신청하는 모든 분양주택에 대해서는 그 혜택을 받을 수 있게 되었다. 국토부는 업무보고를 통해 '12억 넘는 주택의 실수요자들의 청약 기회가 크게 제한'을 해소하기 위함이라고 밝혔었다. 이는 분명 분양 시장에 활력을 불어넣는 조치라 분양 사업자들은 환영할 만한 사항이 될 것이다. 일반적인 경우, 아파트 분양시 계약금 10%, 중도금은 60%, 잔금 30%로 납부한다. 실수요자라면 무주택자이거나 좀 더 좋은 곳으로 옮기려는 1주택자일 것이다. 즉, 돈이 많지 않거나, 있다 하더라도 전세보증금이나 기존존 주택에 묶여 있는 사람들이겠다. 그리고 그들의 일반적인 부담능력을 생각한다면 주택가격의 50%이하로 주택담보대출(주담대)을 가져가야 함이 타당할 것이다. 분양가 12억을 놓고 보면, 주담대로 최종 6억을 가져간다고 했을 때, 분양 중도금 60%인 6억을 납부할 수 있게 된 것은 보증금이나 기존 주택에 돈이 묶인 실수요자들한테는 분명 도움되는 조치가 되겠다. 그런데 분양가 20억이라면 어떤가? 정상적인 실수요자라면 기존 보증금이나 주택이 10억 정도 되고, 계약할 자금 2억 정도 있는 사람 정도라야 가능하겠다. 오히려 이 제도는 다른 분양 제도 규제 철폐와 더불어 다주택자들의 손쉬운 접근 수단이 될 것으로 예상된다.
2023년 주요정책 중, 부동산 시장 정상화 과제와 진행 상황
금년 1월3일 국토교통부에서 발표한 설명자료에 있는 "부동산 시장 정상화" 관련 사항을 짚어보자. 이는 주요정책과제로 주택시장 연착륙과 서민·취약계층 주거안정을 위함이라고 밝혔다. 정상화의 세부 사항으로는 1)규제지역 해제, 2)민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제, 3)전매제한 완화, 4)수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지, 5)중도금 보증 분양가 기준 폐지, 6)특별공급 분양가 기준 폐지, 7)1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지, 8)무순위 청약 자격요건 완화, 9)HUG PF대출 보증 확대 가 있다.
[규제지역 해제]는 이미 지난 1월 진행되어, 서울 4곳이 강남/서초/송파/용산만 주택 투지기역을 유지하고 나머지는 해제되었다. [민간택지 분양가 상한제]역시 규제지역 해제와 더불어 1월5일 서울 4곳을 제외하고 해제되었다. [전매제한 완화]는 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 그 기한을 대폭 낮춘 것으로 이 역시 해제되었다. [분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지]는 주택법 개정 사항이라 아직 국회 상임위에 계류 중인 상태이다. 현행 실거주 의무가 최대 5년까지인데, 정부는 법을 개정하여 의무 자체를 폐지하고 더 나아가 소급적용하여 기존 의무 역시 없앨 계획인 내용이다. [중도금 보증 분양가 기준]은 언급했듯이 HUG가 내규를 개정하여 20일부터 폐지된다. [특별공급 분양가 폐지], [1주택자 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지], [무순위 청약 자격요건 완화]는 이전 글에 알렸듯이 주택공급에 관한 규칙을 개정하여 폐지하였다. 특별공급 분양가 폐지와 무순위 청약자격 완화는 2월28일부터 적용되고, 1주택자 기존주택 처분 의무는 2월28일 이전에 입주자로 선정된 경우에도 의무가 없어졌다. [HUG(주택도시보증공사) PF대출 보증 확대]는 2023년 대출 보증을 10조원으로 확대 공급하고, PF-ABCP의 대출전환을 위한 보증과 미분양 PF 대출보증을 신설한다는 내용으로 브릿지롯에서 본PF로 원활하게 넘어가게 하여 건설사의 주택공급이 차질이 없게 하는 제도이다. 이미 진행하고 있다.
법개정 사항인 실거주 의무 외 나머지는 모두 시행되고 있는 셈이다. 미국 금리 인상으로 시작된 자산 가격의 조정이 지난해 레고사태를 통해 부동산 시장 경색이 가중 되었었다. 국토부 주요 정책의 지향점이 주택시장 연착륙이 목표라는 측면에서 과도하게 위축된 수요와 공급을 지탱할만한 요인을 제공하는 것에는 동의할 수 있겠다. 하지만, 이 글에 언급된 없어진 규제들은 자산 가격 상승기 시점에 상승을 더 불지르게 했던 요인들이다. 실수요를 대표할 수 있는 소득대비주택가격지수(PIR)을 살펴보자. KB부동산 통계에 따르면 서울 PIR은 작년 4분기 13.4이다. 이는 본인 연봉으로 13.4년을 고스란히 모아야 집을 살 수 있다는 의미다. 그나마 작년 2분기 14.8에 비하면 좀 내려왔지만 최근 상승기 직전인 19년 4분기 11.3에 비하면 여전히 높다. 위에 언급한 국토부 정책이 수요 진작에 더 많은 초점이 있음이 분명하다. 일반적으로 실수요자보다는 투기세력의 움직임이 훨씬 빠르다. 다시 금리 환경이 하향 안정화 될 경우 이번 해제 조치들이 불쏘시게가 되지 않게 정책결정자들의 면밀한 관찰을 희망한다.