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아파트 가격이 급등락할 때는 그 마다의 이유를 찾는 뉴스가 정신없이 쏟아진다. 이럴 때일수록 데이터에 집중하도록 하자. 각 데이터 자체가 맞다 틀리다 혹은 늦게 반영된다는 불만이 있을 수 있으나, 그 데이터가 공신력있는 기관에서 같은 기준으로 작성된다면 그 추세만큼은 신뢰를 해도 좋다고 본다. 그런 측면에서 한국부동산원 자료는 충분히 신뢰할 수 있겠다. 부동산은 그 변화량이 주식만큼 숨가쁘지는 않다. 그러니 부동상원의 주간동향이면 흐름을 읽을 수 있는 자료로 판단하고, 필자는 여기에 더해 데이터로 설명하는 전문가분들(예, 한문도 교수, 김경민 교수 등)의 의견을 참고하고 있다. 이 자료들로 2023년 2월 첫째 주의 서울 아파트를 살펴보자.
부동산 데이터의 기본 한국부동산원
한국부동산원의 전신은 한국감정원으로 2020년 '한국감정원법'이 '한국부동산원'법으로 개정에 따른 것으로, 기관 설립 목적으로 '부동산 시장의 조사ㆍ관리 및 부동산의 가격 공시와 통계ㆍ정보 관리 등의 업무'를 명시하고 있다. 가격 동향을 조사하여 부동산원 홈페이지에 부동산통계뷰어(R-ONE) 사이트를 통해 공시하고 있다. 해당 사이트에서는 지가, 주택, 공동주택, 상업용부동산, 오피스텔 등의 동향 및 지수로 표현하여 제공한다. 대다수분들은 주거 특히 아파트에 관심이 있으니, <주간아파트동향>을 참고하길 권한다.
2023년 2월 서울 아파트 데이터
2월6일 부동산원 자료에 따르면 서울은 매매가격지수 0.31%하락이다. 이는 전주 0.25%하락보다 커진 것으로 다시 하락세가 커질 우려를 낳고 있다. 특히, 작년 12월 이후 한달여 하락폭을 줄여오던 터였다. 그럼 매매 가격을 뒷받침하는 전세가격지수를 보자. 0.95%하락으로 지난달 0.96%대비 아주 약간 줄었다. 그냥 보합이라 봐야겠으나, 이 역시 작년12월 1.22%하락 이후 차츰 줄여오던 추세가 멈추거나 혹은 향후 낮아질 가능성을 보이고 있다. 월별 거래량을 보자. 부동산원의 아파트 월별 거래자료가 좀 아쉽다. 아직 2023년 자료는 없고 2022년 12월까지 뿐이다. 아쉬워하지 말고 <서울부동산종합광장>으로 가서 부동산거래현황 자료로 확인할 수 있다. 계약을 하면 한달 안에 실거래 신고를 하게 되어 있다. 그러므로, 서울시 자료는 신속성은 좋은 반면, 아직 반영안된 수치가 있을 수 있다. 이를 감안하더라도, 서울 아파트 거래량은 오늘(2/10일) 현재 1월 1066건이고, 작년 상반기와 하반기는 월평균 각각 1300여건, 680건이다. 작년 하반기 대비 올 1월에 무려 50% 이상 거래량이 늘어난 셈인데 이에 대해 분석하고 향후 전망을 살펴 보자. (아래 표에 서울부동산종합광장에서 조회한 아파트 월별 거래량 데이터 참조. 2023.2.10기준)
| 구분 | 2017년 | 2018년 | 2019년 | 2020년 | 2021년 | 2022년 | 2023년 |
| 1월 | 3,741 | 12,588 | 1,730 | 6,508 | 5,764 | 1,098 | 1,066 |
| 2월 | 5,743 | 9,199 | 1,459 | 8,300 | 3,841 | 820 | 118 |
| 3월 | 8,611 | 9,438 | 2,283 | 4,420 | 3,741 | 1,426 | |
| 4월 | 9,376 | 4,504 | 3,051 | 3,034 | 3,654 | 1,750 | |
| 5월 | 14,852 | 4,717 | 4,415 | 5,594 | 4,910 | 1,738 | |
| 6월 | 12,855 | 5,257 | 6,930 | 15,623 | 3,945 | 1,067 | |
| 7월 | 14,935 | 7,045 | 8,837 | 10,661 | 4,680 | 648 | |
| 8월 | 5,132 | 15,037 | 6,618 | 4,953 | 4,064 | 715 | |
| 9월 | 6,867 | 7,215 | 7,030 | 3,757 | 2,693 | 608 | |
| 10월 | 6,308 | 3,302 | 11,588 | 4,340 | 2,198 | 560 | |
| 11월 | 8,137 | 1,778 | 11,509 | 6,296 | 1,362 | 733 | |
| 12월 | 8,549 | 1,593 | 9,634 | 7,499 | 1,127 | 836 | |
| 합계 | 105,106 | 81,673 | 75,084 | 80,985 | 41,979 | 11,999 | |
| 월평균 | 8,759 | 6,806 | 6,257 | 6,749 | 3,498 | 1,000 |
서울 아파트 전망
안그래도 오늘 뉴스를 보다보니, 정부 규제 완화 이후 반등하던 서울 아파트 매수심리가 6주만에 꺾였다는 분석 기사를 확인할 수 있었다. 한문도 교수님의 유투브를 며칠 전 봤다. 부동산 시장을 요약하는 내용으로 위 지수와 거래량을 해석해 주는 공감 가는 영상이다. 교수님 설명에 따르면, 1월 아파트 거래량이 늘어난 것은 '특례보금자리론'의 영향이 컸다는 분석이다. 그 동안, 서울 일부 지역이라도 고점대비 반값으로 떨어진 곳이 있고, 그 전에 남들 아파트값 올라가던 것만 보며 벼락거지 입장에 놓였던 무주택자들이 눈여겨 봤던 단지들을 특례보금자리론의 혜택을 보고 있다는 분석이다. 아울러 이 금융혜택의 지속성은 그렇게 높지 않을 거란 분석이다. 왜냐하면 이 대출은 고정금리로 5억까지 대출할 수 있으나 그 주택 대상이 9억원 이하 주택이라는 것이다. 그러므로, 많이 떨어진 곳 위주로 거래가 늘어날 수 있으나 이것으로 가격이 회복하고 아파트 매수 심리가 확 바뀔 것으로는 내다보지 않았다. 거래량에 대해서도 한마디 있었는데, 서울 아파트는 월평균 3000건 정도는 넘어야 정상 범주에 들어온 것으로 제시했다. 향후 전망에 고려할 몇가지를 짚어 보자. 주택담보대출 금리 하락이 지속되어 3%대로 접어 들었다는 뉴스가 있어 소개한 적 있다. 부동산PF 리스크이 현재의 분양 불확실성과 이런 리스크 지속이 장기적인 공급 부족 원인이 될 수 있다고도 설명하였다. 이번에 지수와 거래량을 그리고 미국 기준 금리 영향을 보건데, 올 하반기쯤이 서울 아파트는 바닥으로 조심스럽게 예측한다. 지속적인 데이터 확인으로 내 집 마련의 기회를 적극 확보하자.