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국토교통부(국토부)는 어제(2월6일) "1기 신도시 정비 민관합동TF" 전체회의를 개최하여 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비를 질서있고 체계적으로 추진하기 위한 안을 확정하여, 오늘(2월7일) "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시)"의 주요내용을 발표했다. 이는 노후화가 심각한 1기 신도시의 정비사업이 현행 법률체계에서 진행함에 있어 광역적 정비 및 체계적 관리의 어려움이 있어 이를 해결하기 위한 목적이다. 그럼 노후계획도시가 무엇이고, 이 법률 안으로 영향 받게될 재건축단지의 영향을 살펴 보기로 하자.
노후계획도시란?
특별법에서 정의된 '노후계획도시'란 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다. 해당 관계법령과 기준면적 이상의 택지에 대한 구체적인 기준은 시행령에서 규정할 예정이지만, 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)를 포함한 택지지구, 지방거점 신도시도 그 대상이 된다. 구체적으로 서울의 목동, 상계, 노원 및 부산의 해운대, 대전의 둔산 등도 특례를 받을 것으로 예상된다. 또한 재건축 연한인 30년보다 기준이 낮아져 도시가 노후화 되기 전에 정비계획을 세울 수 있게 되었다. 기준면적(100만㎡)이하더라도 인접한 곳을 합치거나 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있게 할 계획이라고 국토교통부는 밝혔다.
특별법 주요내용
추진체계는 "기본방침", "기본계획", "특별정비구역"으로 구성된다. 기본방침은 국토부장관이 수립하는 것으로 각 지방자치단체(지자체)가 수립하는 기본계획의 가이드라인이다. 각 지자체는 특정 노후계획도시를 대상으로 행정계획에 해당하는 기본계획을 수립하고 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토한다. 이 기본방침과 기본계획을 심의하기 위한 심의기구로 "노후계획도시정비특별위원회"와 실무위원회를 국토부에, "지방노후계획도시정비위원회"를 지자체에 설치하여 운영한다. 또한 각 지자체 지정권자는 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이루어지는 구역으로 특별정비구역인 "노후계획도시특별정비구역"을 지정하여, 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 사업을 추진할 수 있게 하였다. 이번 개정의 핵심은 바로 이 특별정비구역 지정이라 할 수 있다. 특별정비구역이 되면 크게 3가지 특례 및 지원이 따르는데, (1)재건축 안전진단 면제 또는 완화 (2)용적률, 용도지역 등 도시·건축규제 완화 (3) 절차 간소화 등의 혜택이 따른다. 다음 문단에서 재건축에 미치는 영향을 살펴보기로 하자.
특별법이 재건축단지에 미치는 영향
사업 공공성이 확보되면 재건축 안전진단이 면제 또는 완화되어 사업 속도를 높일 수 있다. 세부요건 등은 시행령과 기본방친에 제시가 될 예정이며 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충 같은 것이 공공성 확보의 예시가 되겠다. 사업성에 지대한 영향을 미치는 용적률·건폐율 완화이다. 오늘 발표된 국토부 자료에는 없지만, 국토부 국토도시실장을 인터뷰한 기사에 따르면, 분당이 종상향되면 용적률이 300~350% 정도로, 준주거 지역은 500% 용적률까지 가능할 것이라고 했다. 이는 주거 여건 등을 논외로 둔다면 일단 사업성 측면에서는 메리트가 아주 높아진 거라 하겠다. 또한 이번 특별법 안은 주택시장 불안 최소화 및 질서있는 정비를 위해 체계적인 이주대책 수립을 요구하고 있다. 이를 목동 재건축단지로 살펴보자. 목동은 총 14개가 있는데, 한 단지당 작게는 1300여 세대부터 3100세대가 되는 단지까지 있다. 2만세대가 넘는 단지의 체계적인 이주대책은 재건축 진행의 순서의 통제가 될 것은 쉽게 짐작할 수 있다. 이럴 경우, 처음 재건축 시작하는 곳과 마지막은 최소 10년 이상의 차이가 발생하게 되어 각 단지별 구성원의 의지가 중요한 요소가 되겠다. 이번 특별법으로 사업 기간 단축, 사업성 확보 등의 혜택과 더불어 초과이익 환수 근거를 마련하여 다양한 공공기여 방안도 같이 마련하였다. 주택의 공급은 지속적이어야 가격 안정성을 담보할 수 있다. 더욱 세밀한 준비로 영끌족이나 벼락거지 같은 단어가 멀어지길 기대한다.