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오늘('23년3월2일) 제4차 금융위원회 정례회의에서 '은행업 감독규정'등 5개 업권 감독규정 개정안을 의결하여, 다주택자 규제지역내 주택담보대출(이하 주담대) 허용, 임대·매매사업자에 대한 주담대 허용, 임차보증금 반환목적 주담대의 각종 제한 규정 완화, 생활안정자금 목적 주담대 한도 폐지, 주담대 대환시 기존 대출시점의 DSR 적용, 서민·실수요자의 주담대 한도 폐지를 의결하여 즉시 시행하기로 하였다. 작년 11월 부동산관계장관회의 및 금년 1월 발표된 2023년 금융위 업무보고의 주담대 규제 정상화 방안을 담았다고 금융위는 밝혔다. 해당 의결 사항을 정리해 보고, 향후 부동산에 미치는 영향을 살펴보자.
개정안 의결사항
은행, 보험, 저축, 상호, 여신전문(여전) 이상 5개 업권의 감독규정을 개정 의결한 사항으로, 주요 내용은 다음과 같다. 현재 다주택자는 규제지역 내에서 주담대를 받을 수 없었으나, 이를 허용 하여 규제지역에서 LTV(Loan To Value, 주택담보대출비율) 30%까지 대출 받을 수 있게 하였다. 비규제지역은 종전과 동일한 LTV 60%까지 가능하다. 그리고, 임대·매매사업자는 현재 주담대를 받을 수 없었으나, 다주택자와 마찬가지로 규제지역에서 30%, 비규제지역은 60%까지 허용하기로 했다. 임차보증금 반환 목적으로 주담대 취급시 있었 각종 제한을 폐지하여, LTV 및 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)범위 안에서 대출 가능하게 하였다. 폐지된 제한을 보면, 투기지역 및 투기과열지역은 15억 초과 아파트에 대한 2억원의 대출한도, 규제지역 내 9억 초과 주택에 대한 전입의무, 2주택자가 규제지역 내 주담대 취급시 다른 보유주택 처분의무, 3주택이상 보유자의 규제지역 내 주담대 금지가 사라지게 되었다. 생활안정자금 목적으로 연 최대 2억까지 가능했었으나, 그 한도를 폐지하여 LTV 및 DSR 범위만 지키면 주담대가 가능하게 하였다. 주담대를 갈아탈 경우, 종전에는 신규대출로 보아, 갈아탈 시점에 DSR을 적용했으나, 기존 대출시점의 DSR을 적용하여 DSR 강화에 따른 대출 감액을 방지하였다. 단, 1년 한시로 적용할 예정이고, 갈아탈 때 증액대출은 불허하기로 했다. 서민·실수요자(부부합산 연소득 9천만원 이하, 무주택세대주, 투기·투기과열지역 주택가격 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하)인 경우, 규제지역 내 주담대가 6억까지만 가능했었는데, 이에 대한 한도를 폐지하여 LTV 및 DSR 범위 안에서 가능하게 하였다.
금융위 업무보고 기타 시행 사항 (전세대출보증, 주담대 상환애로 채무조정 확대방안)
위 규제 완화 외, 대출보증을 하는 보증3사인 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI)에서는 전세대출보증 범위를 확대한다고 밝혔다. 금융위 업무보고 사항으로, 오늘 3월2일부터는 부부합산소득 1억원 초과 1주택자와 보유 주택가격이 9억원 초과하는 1주택자도 전세대출을 받을 수 있게 되었다. 또한, 은행연합회는 주담대 상환에 어려움을 겪는 차주들을 지원하는 대상의 폭을 넓혔다. 현재 지원되는 실직·폐업·휴업·질병으로 인한 차주들뿐 아니라 금리부담의 가중으로 원금 및 이자 상환 애로를 겪는 경우도 추가하여 지원하기로 했다. 대상주택 가격기준도 현행 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향하였다. 위 2가지 사항 모두 금융위 업무보고의 후속 조치가 되겠다.
향후 전망
이번에 완화되는 대부분은 집값 폭등을 누르기 위해 취해졌던 조치들이다. 그 당시 명분을 짚어 보자. 다주택자 대출 제한은 집이 여러 채 있음에도 대출을 얻어 집을 사는 수요의 증가를 차단하기 위함이었다. LTV 역시 대출 가능 금액을 낮게 잡아 집값 상승 요인을 차단할 목적이었다. 보유주택 처분 의무 역시 주택 수요를 줄이거나, 수요한만큼 공급이 늘어나게 할 목적이었다. 고가주택 또는 고소득인 1주택자가 소유한 주택을 두고 다른 곳에 전세를 갈때 필요한 전세대출자금을 지원해 주지 않는 것은 집값을 떠받히는 전세 수요를 줄이기 위한 목적이었다. 대부분의 규제가 수요를 줄이기 위한 조치인데, 이는 2월28일 개정 시행되는 청약제도 개선과 더불어 수요를 늘리는 조치라 하겠다. 해당 글(▶관련자료)에서도 밝혔듯이, 금리가 관건이고, 금리 안정화 신호가 예상되는 하반기 시점부터는 지금과 같은 수요 확대 조치들로 인해 주택 가격의 강한 상승 원인이 될 것으로 예상한다. 누차 말했듯이, 작년 하반기 레고랜드 사태로 시작된 부동산 PF 위기로 인한 주택공급의 차질에 대해 정부는 더 신경써 지속적인 공급을 기대해 본다.