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오늘 국토교통부는 지난해 11월부터 고강도 기획조사를 거쳐, 진행해온 직거래 방식으로 이루어진 불법의심 부동산 거래를 276건 적발했다고 발표했다. 아울러, 신고가 매매 후 거래 취소하는 이른바 '실거래가 띄우기'에 대해서도 3월부터 5개월간 기획조사에 착수할 계획이라고 보도자료를 통해 밝혔다. 지난 글에서도 밝혔듯이, 부동산 거래에 있어 계약 취소는 대단히 어려운 상황이다. 계약 취소를 할 수 있는 조건부 계약을 동의하기도 어렵고, 취소를 하게 되면 으례 따라 붙는 '배액배상(계약금포기)'라는 돈문제가 있기 때문이다. 뒤늦은 감이 있으나, 이런 조사를 통해 위법 사항을 바로 잡는 계기가 되었으면 한다.
불법 의심 아파트 직거래 조사결과
전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 증가하고, 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래 하는 이상동향이 지속적으로 확인됨에 따라 기획조사를 실시하였다. 1차로 2021년1월부터 2022년 8월까지 직거래 방식 거래 중, 동일 부동산을 매도 후 매수하거나, 시세 대비 이상 높거나 낮은 금액으로 매매 한 거래 및 특수관계인 간 거래 등으로 선별된 802건을 대상으로 진행되었다. 그 중, 편법증여나 명의신탁 등 위법의심거래 276건(34.4%)을 적발하여 국세청 등 관계기관에 통보하였고, 혐의 확정될 경우 탈루세액 징수, 과태료 부과, 대출금 회수 등의 조치가 뒤따른다. 2차 조사로 2022년 9월 이후 거래된 아파트 직거래를 대상으로 기획조사를 추가로 3월부터 진행할 예정이라고 밝혔다.
구체적으로 보면, 법인 대표의 자녀가 매수하는 아파트의 거래대금 21억을 기존 전세 보증금 8.5억과 부모의 법인으로부터 증여받은 12.5억을 조달하여 '법인자금 유용 및 특수관계인간 편법증여 의심'사례로 국세청 통보되기도 하였고, 매도인인 전 시누이의 아파트를 매수하면서 그 대금 대부분을 매도인으로부터 조달하여 매수한 다음, 4개월 지난 뒤 다시 명의를 매도인으로 바꾸는 '명의신탁 의심'사례로 경찰청에 통보되기도 했다. 경찰 수사로 부동산실명법 위반 혐의가 확정된다면 5년 이하 징역 또는 2억원 이하의 벌금의 형사처벌에 처해진다. 10년 공공임대아파트를 받은 매도인이 매수인에게 전대 형식으로 거주하게 한 뒤, 분양전환 시점에 소유권을 넘기는 공공주택특별법 위반 사례를 확보하여 경찰청 수사의뢰 및 거래신고법 위반 혐의로 지자체에 통보되었다. 이 역시 확정되면, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 형사처벌 및 거짓신고에 따른 과태료가 부과된다.
276건의 사례를 통보된 관계기관별로 분류해 보면, 경찰청 19건, 국세청 77건, 관할지자체에 214건이 통보되어 형사처벌 및 과태료 처벌이 예상되었고, 금융위 등에 통보된 18건은 결과에 따라 대출금이 회수될 예정이다.
| 관계기관 | 통보건수 | 주요 위법의심 유형 | 처벌규정 |
| 경찰청 | 19건 | 법인 명의신탁 등 | 5년 이하 징역 / 2억원 이하 벌금 |
| 국세청 | 77건 | 편법증여 특수관계자 차입금 등 |
탈세 분석, 미납세금 추징 |
| 관할지자체 | 214건 | 계약일 거짓신고 업･다운계약 등 |
취득가액의 5% 이하 과태료 |
| 금융위 등 | 18건 | 대출용도 외 유용 LTV 위반 등 |
대출 분석, 회수 |
해제신고를 통한 시세조작 행위 기획조사
지난주 뉴스에 나온 것으로 부동산 신고가 거래 계약을 한 다음에, 계약 취소를 하여 실거래가 띄우기 의혹에 대해 국토부는 기획조사에 착수한다고 밝혔다. 2021년 1월부터 2022년 12월까지 2년간 이루어진 거래 중, 장시간 경과 후 해제, 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제, 투기지역 고가 거래 후 해제한 의심사례를 3월부터 5개월간 집중적으로 조사한다. 계약서가 존재하였는지? 계약금 지급과 반환 등이 정상적으로 되었는지를 살펴볼 계획이며, 이 과정에 허위 실거래 신고 및 명의신탁이나 탈세 등의 위법사항도 함께 조사된다고 한다. 국토부 장관은 '시세를 왜곡하여 시장 불안을 초래하는 부작용과 불법행위를 엄정하게 관리하겠다'고 밝혔다. 이번 조사는 국토부 부동산소비자보호기획단에서 총괄하고 실거래 조사 등은 한국부동산원 시장관리처에 맡는다. (참고 : 계약취소 서울 아파트 절반이 최고가 거래)
서두에 밝혔듯이, 이번 조사가 뒤늦음 감이 있으나 지극히 당연한 조치로 생각한다. 아울러, 향후 재발 방지를 위해서라도 의도적인 행위에 대해 불관용의 원칙으로 엄단하길 바라며, 이런 행위 재발 방치 대책도 같이 나오길 희망한다. 민주 사회에서 각 구성원의 행위마다 통제가 따르는 것은 불가한 일이나, 스스로의 경각심을 높이는 차원에서 이번에는 그 행위로 인한 수익금 추징은 물론 법이 허용하는 한에서 징벌적 손해 배상을 가해야 다시 재발하지 않을 것이라 본다.