[부동산뉴스] 국토부 발표, 2023년 1월 주택 통계- 미분양 주택, 주택 거래량, 주택 건설실적 그리고 전망을 위한 포인트

2023년1월 미분양 주택 추이

오늘 국토교통부는 2023년 1월 주택 통계 자료를 발표하였다.  포털 기사를 보면, 주로 미분양 주택 수가 증가한 것에 방점이 찍혀 있다. 이슈를 잘 정리하는 뉴스 매체를 통해 자료를 얻는 것도 괜찮은 방법이겠지만, 원문을 보고 내용을 스스로 정리 해석하는 것도 필요하다고 생각한다. 그런 면에서, 국토교통부가 매월 발표하는 주택 통계는 행정력을 동원하여 만든 자료로 그 가치는 더 없이 좋다 하겠다. 물론, 공무원도 사람인지라 정부 정책 방향에 맞추려는 것이 있을 순 있겠지만, 통계 자료를 정리하는 이런 보고서는 객관성이 높다 할만 하다. 주택 통계는 크게 3부분으로 나뉘어진다. 하나씩 살펴보자.

 

미분양 주택

'23년 1월말 기준 전국 미분양 주택은 총 75,359호로, 전월 대비 10.6%인 7,211호가 증가하였다.  주된 원인으로는 '22년 4분기 분양물량이 9.9만호로 그 이전 3분기 7.2만호에 비해 많이 늘어난 탓이란 분석이다. 특히 준공된 이후에 미분양인 호실은 전월 대비 0.4% 늘어나 7,518호가 되었다. 미분양이 늘어난 것에 비해, 준공후 미분양은 미약하게 증가하여 작년 마지막 분기 분양 호실의 증가가 원인이라는 정부 분석은 타당한 면이 있다. 필자의 주된 관심사인 수도권 자료를 살펴보면, 미분양 증가는 전월 대비 10.7%로 전국과 비슷하였지만, 서울은 0.2%, 경기는 6.1%인 반면, 인천은 무려 28.7%가 늘어났다. 준공후 미분양은 수도권은 전월 대비 12호가 줄어 0.9%감소하였고, 서울은 2호가 늘어 0.6%, 인천과 경기는 각각 1호, 13호가 오히려 줄어들었다. 이 역시 심각한 미분양인 준공후 수치의 큰 변동 없어, 작년 말에 집중된 분양 물량 증가가 1차 원인이라 하겠다. 미분양 주택 수 7만5천가구가 10년래 최다라는 것, 이로 인해 건설업계 부실 및 부동산 금융 부실 위험이 커졌다는 뉴스는 좀 과한 표현이라 하겠다.

 

주택 거래량

신고일 기준, 2023년 1월 주택 매매 거래량은 총 25,761건으로 전월 28,603건 대비 9.9% 감소하였고, 작년 1월의 41,709건과 비교하면 38.2% 감소하였다.  특히 수도권은 전월 대비 7.4%, 전년 동월 대비 36.5% 감소하였고, 서울의 경우 각각 7.1%, 45.3% 감소하였다. 거래량이 많이 위축된 작년 대비해서도 감소하였는데, 이를 5년 평균 1월 거래량 기준으로 보면 전국 63.7%, 수도권 71.2%, 서울은 무려 76%가 감소한 걸로 나타났다. 아파트만 따로 떼어 놓고 봤을 때, 5년 평균 1월 거래량 기준으로 전국 63.4%, 수도권 72.5%, 서울 80.4% 감소로 거래 절벽 상태를 여실히 보여주고 있다. 
전월세 거래량은 조금씩 증가한 것으로 나타났다.  확정일자 신고와 임대차 신고한 자료 기준 당월 214,798건의 거래가 있었는데 이는 전월 대비 1.5% 증가하였고, 작년 1월 대비 5.0% 증가한 거래량이다. 특이한 점은 아파트는 거래량이 전월 대비 1.4% 감소한 반면, 아파트 외 임대차는 전월 대비 4.5% 증가하였다. 수도권 역시 아파트는 전월 대비 2.7% 감소, 아파트 외 임대차는 전월 대비 1.8% 늘었고, 서울 기준 아파트는 4.3% 감소하였으나, 아파트 외 거래량은 6.7% 늘었다. 즉, 아파트 임대차는 아직 거래량 감소 국면에 놓여 있는 반면, 그 밖의 임대차 거래량은 증가로 나타났다. 

 

주택 건설실적

건설실적은 크게 ⓐ인허가 실적, ⓑ착공 실적, ⓒ분양(승인) 실적, ⓓ준공(입주) 실적으로 나뉜다.  인허가 실적은 작년 1월 대비 45.9% 감소한 21,425건이 이루어졌다. 수도권은 65.3%가 감소하였고, 서울은 51.8%, 경기는 무려 72.6%가 감소하였다. 착공실적은 작년 1월 대비 17.2% 감소한 15,612건으로 집계되었다. 수도권은 2.9%가 감소하였고, 서울은 59.3% 감소한 반면, 인천 경기는 각각 55.5%, 43.1% 증가하였다. 분양(승인) 실적은 주택법상 입주자모집 승인 대상이 되는 공동주택을 기준으로 집계되는데, 작년 1월 대비 90.7% 감소한 1,852건이 분양되었다. 수도권은 92.2% 감소하였고, 서울 인천, 경기 각각 93.1%, 80.4%, 93.3%가 전년 대비 감소하였다. 준공(입주) 실적은 작년 1월 대비 24.2% 감소한 16,141건이 이루어졌다. 수도권 47.4% 감소하였고, 서울은 46.3%, 인천은 82.5% 감소한 반면, 경기는 2% 증가하였다. 

 

향후 전망을 위한 포인트

미분양은 악성인 준공후 미분양의 수치 변화를 주시할 필요가 있다.  전체 미분양도 건설사들의 상대적 분양가에 따른 분양 실적이 다르게 나타나고 있는데, 향후 금년 상반기 중에도 미분양 수치가 늘어나는지? 건설사들이 분양가를 낮추려는 경향이 나타나는지가 관전 포인트가 되겠다. 분양가가 지금 시세보다 낮음에도 분양이 안된다면 심각하게 볼 필요가 있다. 거래량의 회복이 아직 저조한 상태이다. 지난번 글에서도 밝혔듯이, 서울의 경우 아파트 매매 거래량이 월 평균 못해도 3천 건은 되어야 비로서 회복 구간에 들어간 것이고 활발할 경우 5~6천 건 이상이 되었다. 그러나, 지금의 1천건 내외의 거래량으로는 이른감이 있다. 대출금리가 좀 내려오나 싶더니, 미국 기준금리 인상 등으로 올라갈 요인이 증가 하고 있다. 이 역시 거래량을 위축 시키는 요인이 되겠다. 건설실적 수치가 감소 추이가 지속될지 관찰할 필요가 있다. 주택의 공급은 탄력적이지 못하다. 필요하다고 금방 찍어낼 수 없기에 건설의 각 단계인 인허가, 착공, 분양, 준공이 지속적으로 줄어든다면 장기적인 관점에서 공급 감소 요인이 될 수 있다. 공급 부족에 약간의 불안감만 작용하더라도 가격에 강한 압박으로 작용할 수 있기 때문이다.