티스토리 뷰
지난 정부 집값 급등기에 무주택자들은 무섭게 올라가는 아파트 가격만 바라보며 "벼락거지"라는 씁쓸한 신조어를 들었고, 더 늦기 전에 이거라도 잡자는 마음에 "영끌족"이 되었다. 그들이 그런 좌절과 결정을 하게된 배경 중 하나는 부동산실거래로 조회된 데이터에 기반한 판단이 있었다고 본다. 그 시기에도 '짜고치는 거래' 아닌가 하는 의혹이 있었고, 그 결과로 계약할 때만 신고하던 것을 취소 거래도 반드시 신고하게끔 의무화하였다. 의혹은 사실로 확인됐다. 지난 2월14일 국토교통부가 국회에 제출한 자료에 따르면, 2021년부터 2022년까지 실거래가 신고된 서울 아파트 계약 해지 거래 2099건의 44.7%인 918건이 최고가 거래를 계약이었고, 경기와 인천이 각각 23%, 26%가 최고가 거래 후 취소된 것으로 나타났다. 좋은 취지로 만들어진 법이 꼼수로 인해 퇴색된 셈이 되었다. 실거래 신고제도가 무엇이고 어떻게 이용할지 살펴보도록 하자.
부동산 거래신고 제도란?
근거가 되는 법은 <부동산 거래신고 등에 관한 법률(약칭 부동산거래신고법)>이다. 이 법은 '건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함'을 목적으로 한다고 법 1조에서 밝히고 있다. 보통의 경우라면 평생 부동산 거래를 손에 꼽을 정도로만 할 것이다. 그런데, 개인 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 상당히 높기 때문에 몇번 안되는 거래에서 만약 문제가 발생한다면 그 파장은 인생에 영향을 미치게 된다. 부동산은 물리적인 위치에 종속되어, 비슷한 주변의 금액이 거래 금액을 결정하는데 지대한 영향을 미친다. 그렇기에 거래 자료를 양성화하면 보다 합리적인 결정을 만들어 내어 국민 경제에 이바지 한다는 것은 지극히 당연한 귀결이 되겠다. 국가가 제공한 이 정보를 바탕으로 실거래 자료를 보기 쉽게 잘 보여주여 성공한 스타트업체(예, 호갱노노, 아실 등)도 있을 정도다.
부동산 중개 후, 실무적인 신고 절차
계약 체결 후, 30일 이내에 신고해야 한다. 신고를 해야 하는 사람은 거래 당사자다. 즉, 매매거래인 경우 매도자와 매수자가, 임대차인 경우 임대인과 임차인이 신고해야 한다. 그런데 대개의 거래는 공인중개사를 통해 진행하는데, 이럴 경우 매매는 해당 공인중개사가 하게 되나, 임대차는 거래 당사자가 하는게 차이가 있다. 국토부에서 <부동산거래관리시스템>을 운영하고 있다. 이곳을 통해 매매와 임대차 거래를 신고할 수 있는데, 실무적으로는 매매의 경우는 보통 이 시스템을 통해 진행하나, 임대차는 아직은 주민센터를 더 많이 이용하는 것으로 보인다. 이는 임차인한테 꼭 필요한 "확정일자" 때문이다. 물론 확정일자도 인터넷으로 가능하다. 그런데, 대출을 받게 되는 임차인은 거래가 이루어진 날에 은행업무까지 다 끝내기를 위해서이다. 그렇기에, 임대인보다는 임차인이 주민센터에서 확정일자 받으며 '임대차 실거래신고' 같이 해달라는 한마디면 그 자리에서 실거래 신고필증까지 받게 된다.
부동산도 작전세력이?
다시 뉴스로 돌아가자. 서울 자료만 놓고 보면, 2021년, 2022년 2년동안 매매 거래된 아파트는 총 53,978건이다.(서울부동산정보광장 참조) 그 중, 2,099건이 계약을 취소했다. 약4%에 해당하는 수치다. 부동산 거래, 특히 매매 계약을 해 본 사람들은 계약서 도장찍기까지 얼마나 많은 고심을 하는지 잘 알 것이다. 금액은 두말할 것도 없이, 문구 하나하나 검토하며 혹시나 잘못하여 문제가 될 것이 없는지를 살핀 후에야 계약 날짜를 잡고 도장을 찍는다. 계약을 취소한다는 것은 어떤 의미인가? 취소를 한 사람이 매수인이면 지급했던 계약금을 포기하고, 매수인이면 받았던 계약금의 배액을 돌려주고 끝내는 것이다. 서울 아파트 웬만하면 10억이 넘는다. 일반적으로 계약금은 거래대금의 10%로 하는데, 무려 1억이라는 금액을 날리는 행위를 쉽게 할 수 있을까? 취소된 2,099건 중, 약 45%인 918건이 최고가 거래였다고 한다. 몇몇 기사에서는 집값 급등기라 최고가 거래가 많아, 해지 거래 중에서도 최고가 거래가 많았다는 의견이 있다고 하는데, 동의 못하는 부분이다. 계약을 취소해도 금전적 손해가 없다면 모를까, 보통 1억에서 2~3억을 손해 보고 포기할 사람은 많지 않다. 혹여 매도인은 계약 포기하고 그 손해보다 더 큰 금액으로 계약했다면 말이 될 수 있으나, 매수인은 그냥 생돈 날리는 것이니 도장 찍기 전에 얼마나 돈흐름을 맞춰 봤을지는 안봐도 알 수 있다. 이 최고가 계약 해지 건은 당사자들의 계좌를 들여다 보는 수준으로 조사를 해야 한다.
실거래 자료 이용
매매자료와 임대차 자료를 같이 이용해보자. 흔히 임대차 금액은 현재 주거 가치라고 한다. 임대차는 미래 가치를 보는게 아니고, 각 임차인의 재정 상태가 허용하는 범위 안에서 선택하기 때문이다. 전세가율(매매금액 대비 전세보증금 비율)이 낮아진다면, 매매가격에 미래 가치가 더 반영되어 간다는 의미가 된다. 월세수익률과 금리를 비교해 보자. 아파트는 월세가 많지 않겠지만, 그래도 대단지에 형성된 평균값의 월세로 수익률을 구해서 예금금리와 비교해 보자. 일반적인 경우라면 예금금리보다 월세수익률이 높아야 한다. 만약 낮다면 해당 아파트에 미래 가치가 더 많이 반영된 것이다. 좀 젊잖게 표현해서 미래 가치이지, 그게 과하게 되면 거품으로 봐야 한다. 또 이런 비교를 시계열 추이 값으로 보면 가격의 방향성을 읽는데 도움이 되어, 계약단계의 의사결정에 도움이 될 것이다.
동서고금 어느 사회나 제도의 빈틈을 노려 이익을 보려는 자들은 존재한다. 건강한 사회는 그런 틈을 메우는 과정을 멈추지 않는 사회가 건강한 사회라 본다. 그런 측면에서 거래 취소 자료까지 반영하게끔 바꾼 것은 또 하나의 틈을 메운 것이고, 건강한 사회로 한걸음 더 나간 것이 되겠다.